不動産ガチンコエンターテイメント

GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑱ 不都合な真実。TATERUオーナーは、儲からない!

更新日:

 

 

皆さん、こんにちはー♪

TATERUオーナーの「うさ丸」です!

シリーズ第1弾「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」は、終了し、今後は臨時投稿です。

 

今日は、うさ丸と同じ、TATERUオーナーさんとのオーナー会議にしたいと思います笑笑。。(まー、ブログなので一方通行で恐縮ですが、思っていることをズバズバ共有しますね笑。)

 

 

皆さん、日々のアパート経営はどうですか?

 

「空室が埋まらないなんてことになっていませんか?」

「近くに、新築アパートが出来ていませんか?」

「入居者ニーズを支えていた大学が移転?!なんてことになっていませんか?」

「TATERU担当者さんが忙しくて、つかまらない!なんてことになっていませんか?」

「とにかく、TATERU事件で不安で不安でしょうーがない」

「自分の不動産投資が正解なのか間違っているのかわからない」

などなど、たくさん考えていることはあると思います。

 

ここで、一点、思い起こしてみて下さい。

TATERUオーナーの皆さんは、いつ、どんな目的で、どのくらい勉強してから、TATERUで不動産投資をはじめましたか?

 

不動産投資の目的・キッカケ

・年金不安を思い、安定収入を得るため。

・友達・知人がやっているのを知って、何となくはじめた。

・現在の年収の他に副業としてはじめた。

・積極的に不動産リスクを取って、リターンを追及したい。

・不動産屋をやってるから勉強のためはじめた。

・「お金持ち父さん」のロバート・キヨサキを信じてはじめた。

・・・etc.

 

理由は、いろいろでしょう。

 

ここで、不都合な真実を言います。

『TATERUアパート経営」では、あまり儲かりません。』

(※厳密に言えば、昔はTATERUアパートでも儲かってました。皆が不動産投資していなかった時代です。サラリーマン大家誕生元年と言える2016年以降はマーケットがよくなったこともあり、普通にやっててもあまり儲かりません。またキャピタルゲインで儲かることもあります。今日は不動産投資の年代比較や売却益による儲けが主眼ではないため、詳細には説明しないこととします。)

 

儲けようと思っている方は、少し勘違いしてはじめていることになります。

東京、福岡、仙台などで、利回り6%台ではじめて、そこから、ローン、固都税、原状回復費用などを差し引いていくと、

利回りは1%を切っているのではないでしょうか?

しかも、それは、TATERUが提示した収益キャッシュフローです。

分かりやすく言えば、業者が提示してきたドリームプランです。

そんな風に、「なるはずがない!」と疑って精査しましょう。その方が勉強になります。

 

無論、そのリターン水準を得られる可能性は残されてはいますが、今後の経営環境によっては、TATERU想定の収益キャッシュフローに記載されている前提条件よりも、賃貸マーケット環境悪化による空室率上昇賃料ダウンに加えて、金融マーケット環境変化による金利上昇が起こる可能性があります

TATERUが提供してくれた収益キャッシュフローはこれらのリスク要因が顕在化しない場合のベストパターンの収益キャッシュフローです。

ただ、そういうと、「TATERU最悪」とか思うかもしれませんが、決して、そうではありません。

他の業者はとんでも無いキャッシュフローを出してくるか、キャッシュフロー自体が無いというレベルの中で、TATERUはまともな方です。

TATERUの収益キャッシュフローでは、通常、「3年に1度1000円ダウン」などの想定が組み込まれています。稼働率は、96%程度で想定されています。現在、創業当初の物件も含めて98%だから、無理くりな設定ではありません。悪徳業者は35年間100%の稼働率で提案してくるため、それと比較すれば当然マシです。

但し、以前の

エピソード⑫ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第3弾) 『「収支シミュレーション表」の見直しを実行せよ!』

でもお話しした通り、取得後の運用中に絶対に必要になってくる、「外壁塗装費用」「火災保険料」などが収益キャッシュフローには計上されていません。更に、最後に税理士さんの委託費用を差し引いたら雀の涙という物件もあるでしょう。そういうところは、自分で研究して自分でキャッシュフローに追加計上してくださいね。

 

じゃー、TATERUは何が良いかというと、

一言でいってしまうと、

『不動産のことを全く勉強していないサラリーマンでも、ほったらかしでアパート経営ができる!』

という点です。

もっと具体的に言えば

「新築のため当面はコストがかからず長期安定保有ができる」

「TATERUはアパートを大量生産しているため、賃貸需要にマッチした建物・仕様になっている ⇒ 大きな失敗が無い 」

「アパート建築後の期中管理もアプリで楽々経営 ⇒ 誰でもアパート経営ができる 」

「不動産投資前は、セミナー、提案資料、現地確認、TATE-MAGAなどでしっかり説明を受けることができる ⇒ 提案内容はとりあえずは納得レベルになっているため、皆さん投資した訳です笑笑。」

 

うさ丸もサラリーマン大家で、そういう楽チンなところが好きでTATERUのアパート経営を選択しました。

本業の方が忙しかったので、うさ丸にはちょうど良かったのです。

ただし、あまり儲からないので、新築・安定運営のTATERUアパートをベースとしつつう、うさ丸は今後は他のやりかたで、もっと儲かる投資をします。

 

不動産投資で大きく儲けているメガ大家や、クレバーな不動産投資家は、TATERUには投資したがりません。

「儲からないからです。」

 

不動産投資で儲けれているひとは、利回り10%超などの地方のリスクの高い物件に投資してリスクテイクし、培った自分の経験とテクニックで空室や売却などをうまくこなしているからリターンが取れます。「利回りとはリスクである」ことを勉強しましょう。

買付を入れても入札からドロップすること10回、20回なんてザラにあります。

結局、1年買えなかった・・・そんな人もいます。

「苦労してる訳です」

「勉強せずにスタートしている未経験投資家とは違います」

 

TATERUオーナーは、TATERUオフィスに印鑑持参すれば、速攻で買えます笑笑。

 

そりゃ、「努力」じゃない!

「勇気」は認める!

やってやろうという「勇気」はとっても大切です。

うさ丸も1棟目はあまり努力もせず、「勇気」と「印鑑」のみで1棟目を建てました笑笑。

まーでも、それが出来ただけで、平々凡々なサラリーマンから、「お金でお金を稼ぐ方法」を見つけた訳ですから、自分を褒めてあげてください。

ですが、サラリーマンからサラリーマン大家となったら、来たるリスクに備えてくださいね!

さて、不動産投資ってなんでしょう。

よく、不動産投資で得る所得のことを、一般的には、『不労所得』と言ってますが、決してそんなことはありません。

儲けている人は、努力して労働してうまくリスクコントロールして、儲けています。

素人オーナーは、努力せず労働も特にせずリスクも把握せず、あまり儲かっていません。

不動産投資から得る所得は、立派な『労働所得』です。

 

さて、うさ丸も、「努力せずに、印鑑だけに依存する楽チン投資」はやめて、努力して「少しハードルの高いことをやってみよう」と思い、新しい不動産投資に踏み切りました。

すみません、今日はここまで!

====== 明日の投稿に続く! ======

 

また次回の投稿で、会いましょうー!

まーたね―♪  

 

 

Sponsored Link

新規の投稿をメールでご案内します♪

-シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

Copyright© GOGO★うさ丸の不動産日記 , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.