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GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑮ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第6弾) 『アパート建築の一部オーダーメイド化!』 ★今日はTATERUトリックアートギャラリー付き笑笑!

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  皆さん、こんにちはー♪ TATERUアパートに実際に投資してるTATERUオーナーの「うさ丸」でーす! 今日は、「TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!」の第6弾をお届けします。   ■TATERUにモノ申す!⑥ 今日のモノ申すは、『アパート建築の一部オーダーメイド化!』です。   <今日は、中盤で、かつて見たことのない「TATERUアパートギャラリー」(ほぼトリックアート笑笑!)を開催してみたので、時間をもてあましているサラリーマン大家は、必見です!>   いきなりですが! 皆んなに、質問!!   『街に、「賃貸物件」を探しにいったときに、同じような物件がたくさんあったら、どう思いますか?』 『不動産屋さんに、物件紹介されたときに、同じデザイン・同じ部屋・同じ設備の物件を何個も紹介されたら、どう思いますか?』   こう思うことでしょう。 『またかー。』 『また同じ物件だー。』   きっと、楽しくもないし、どれでもいいやっ!て気分になると思います。   うさ丸が、アパートを建てる時に、、 TATERUに、「アパートの内装(壁紙とか)、設備、外壁の形など、一部で良いので『いじらせてくれませんか?』」 と言ったら、ほとんど却下されてしまいました笑笑。  

ちなみに!

TATERUアパートは、街になじむ色なら外壁の色を選べます。実は外壁の色は重要です。閑静な住宅街なのに「俺様の好きなレッド!でよろしく。」みたいに、自殺行為に等しい、変な色を選んじゃうとオーナーさんがたまにいます。そうすると、後で空室が出て苦しみます笑笑涙涙。 その辺は購入者はわからないため、営業担当の方がアドバイスしてくれますよ。「うさ丸様のアパート建設予定地の周辺は、落ち着いた低層住宅のイメージですので、控え目ですがモダンな色合い、グレーがおススメです!」などなど、ちゃんとアドバイスしてくれます。聞いてみてくださいね!
  TATERUがアパートを建てるときは、同じメーカーの外壁、同じメーカーの設備などに、規格統一してます。 フローリングも全く同じ種類のフローリングを大量に購入しています。 だから、外壁の形や設備、仕様までもが細かく決まっているため、おいそれと、オーナーの意見を聞き入れる体制にはなっていません。 ですが、TATERUは、そうやって、大幅なコストダウンを実現してます。 ですが、実際にTATERUアパートのオーナーが購入する値段は、安くはないです。 よって、そのコストダウンによって生まれた差益を、アパート建設請負の利益としてTATERUが受け取っています。 土地も同様です。 在庫を持たない経営と主張していますが、一部で安く仕入れることが出来た土地はTATERUが買い取ってからオーナーに販売しています。 土地の仕入れ値とオーナーへの販売価格で生じた差益を、土地販売利益としてTATERUが受け取っています。 そうやって、利益を生み出しているからこそ、株式投資家に配当を出せるのです。  

但し、ココに注意!!

別に、土地仕入れ・販売、建物請負で利益を得ること自体は「まっとうな事業」なので問題ないですが、 中には大幅に安く仕入れた値段を、オーナーに売れるギリギリの低い利回りになる価格で販売して大きな利益を稼ぐ事例が報告されています。 やりすぎはあまり気持ちの良いものではないでしょう。オーナーは勉強のため、周辺相場をよく調べて、納得してからTATERUから買うようにしましょう。 土地の相場は簡単に調べられますよ! こんど時間のあるときに紹介しますね♪

 

余談ですが・・・

TATERUアパートの一般的なモデルは、郊外ならアパート1棟8戸(LOFTタイプ)で建設費(税抜)は約4000万円、延床面積150~200㎡です。 つまり、建築単価(延床面積ベース)は、坪当たり66~88万円です。 ただし、TATERUとしては、LOFT部分の工事もあるので、LOFT部分の面積を含んだ「施工床面積」で計算してください、と主張しています。 LOFT面積込みの施工床面積は、うさ丸の調査した情報では、250~350㎡と幅があります。 土地形状に起因して建物構造とロフト面積が増減するため、延床面積よりも振れ幅が大きくなります。 この場合、建築単価(施工床面積ベース)は、坪当たり38~53万円です。 だんだん、こなれた水準になってきました。 ですが、LOFT面積を単純に足し込んだ施工床面積で計算するのは本来的には違うと思います。 他は水回りとか空調とか高い設備も含んで計算しているのに、板だけ張り付けるLOFT工事を単純に加算するのは、単なる建築単価を低く見せたいだけになってしまうため、その半分くらいがいいのかなーっと個人的には思います。 その場合の計算は上記の坪単価の間くらいの水準になってくると思います。 TATERUアパートに挑戦する方は、確認してみてくださいね!
  さて、今日のテーマは『アパートの一部オーダーメイド化!』です。 一部で良いので、オーナーの好きな仕様にして欲しいという願いです。 まず、このTATERUアパートを見てください! (出典:TATERU)   うさ丸 『ふむ、ふむ、スタイリッシュなデザイナーズアパートだねー!』 キャロット姫 『周辺の建物にもマッチする白基調で爽やか、私にぴったり。うさ丸、買って~♪』   うさ丸 『ちょっと、待って!へー、こっちも白基調だねー。階段下のブルーがアクセントなんだねー!ふむ、ふむ。』   キャロット姫 『あれ?こっちは、なんか一個目に似てない??ちょっとだけ階段の形が違うけど。どれも四角いんだねー。』   うさ丸 『あれ、こっちは二個目に似てるよ??』   キャロット姫 『もうほぼ一緒に見えてきたよ~笑笑。目の錯覚かなー!?』   うさ丸 『キター、まさかのダブルーーー!』   キャロット姫 『またダブルーー?え!?同じ物件じゃないの??あ!違う違う!また階段の色だけ変えてるー。』   うさ丸 『え!?今度こそ同じ物件???いや、違う違う!騙されるところだった!上の写真の「夜バージョン!」かと思ったよ。でも、よ~く見ると、違う物件だー。なんかもうよくわかないけど、ダブルを買いたくなってきたよーー!』  

答え

『全て違う物件です笑。同じ物件は一つとしてありません笑笑。』

    うさ丸 『でも、外観は似てるけど、中身はきっと違うんじゃないかな!?』 キャロット姫 『OK!部屋の中も見てみたーい!』 うさ丸 『うん、じゃー、まずは、水回りから行ってみようーー!』   うさ丸 『へー、床が黒基調なんだねー!外壁の白と違って、シックな感じでいいなー!買っちゃおうかなー!』   キャロット姫 『うさ丸!これって、同じ物件だよねー!』 うさ丸 『あれ、よく見ると、床の点検口に取ってが無い!違う物件みたいだよー。。奥のドアも無くなってるし。』   うさ丸 『今度は違う物件だね!』   うさ丸 『これはさっきの写真と同じ物件だね!』 キャロット姫 『うさ丸!これまた床の点検口から取っ手が無くなってるよー!間違い探しみたいで楽しーい。』   キャロット姫 『今度は違う物件だね!』 うさ丸 『さっきの物件と同じだよね。今度こそ一緒だよね!反対側から取った写真だねー!』 キャロット姫 『え?目の錯覚?うさ丸、よく見て~!右上の分電盤だけ違うみたいだよー。扉も洗面台の鏡も洗濯機パンもタオル掛けは、奇跡的に一緒~笑笑。』 うさ丸 『もうダメだ~、どれがどれだか分かんなくなってキタ~。』  

答え

『今回も全て違う物件です笑。同じ物件は一つとしてありません笑笑。』

  最後に、部屋です。(うさ丸とキャロット姫のセリフ無しバージョンでお楽しみください笑笑。)   部屋もよく似てますね!   すみません、イジリすぎましたー笑笑。(関係者の皆さま、ごめんなさい。)   うさ丸は、以前にもエピソード⑧ 『シノケンとTATERUを徹底比較!次代を切り開く真のリーディングカンパニーに相応しいのはどっちだ!! (Part.2 物件)』でも、解説しましたが、TATERUは競合のシノケンと比較して説明してます。まとめると、下記の通りです。

要約

TATERUもシノケンも、2社とも、デザイナーズアパートとしてアピールしてますが、外観だけで言えば、TATERUは、外観を一色でまとめることが多くて、「さっぱりすっきり、飽きのこないモノトーン」とも言えますが、逆に言えば、「インパクトの無い」物件が多いです。うさ丸のアパートがそうです笑笑。外観だけで言えば、シノケンの方が良いかもしれません。ただし、両社とも外観には気を使っているので、どちらのデザインが好きかはあるかもしれませんが、ここで勝敗がわかれるというほどの差はありません。 室内のデザイン性については、TATERUとシノケンは実際はあまり変わらない感じです。

  そして、『同じ最寄り駅に、同じ仕様の物件が乱立する』と悪いことが起こります。同じ町に何棟ものレオパが立っているのと同じです。 そのデメリットと注意点については、前回のエピソード⑭ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第5弾)  『TATERU村の拡大禁止令!』で、説明しましたのでご参照くださいね!     まとめ!

アパートの一部オーダーメイド化!

・TATERUオーナーとしては、一部で良いので、自分の好きな仕様(フローリングの色・種類、一部設備、外壁の形など)を取り入れて欲しい! ・それに対応すると、同色・同質の同じようなアパートではなくなってくる。 ・つまり、1棟1棟が異なってくるため、競争力維持にも繋がる。 ・それは、TATERU経営にも良い影響をもたらす。
  (こういうと、TATERU社員は「わかってないなーうさ丸、コスト高くなるし、シロウトが変更するとロクなことにはならないよ、変わった色にしちゃって、そのせいで入居者がうまらなかったらその責任取らされるのはTATERUなんだよ!」って、言うんでしょ。わかってます。)   そして、外壁の一部の色等、いくつか選択できる箇所があることも分かっています。 「規格統一してるから出来ない」という発想を一度捨てて見て、「どうしたら出来るだろーか?」というところから、未来の不動産カンパニー目指して、一歩踏み出してみて欲しい。 上記のようなメリットもあるので、頭の片隅に入れて、次世代のアパートプロデュースにチャレンジしてくださいね! 以上、TATERUオーナーからのささやかなお願いでしたー。     正直に言うと、今日は、あと2個くらいモノ申して、モノ申すシリーズを終わりにする予定でしたが、、、結局、『アパートの一部オーダーメイド化!』の一個だけでおわっちゃいましたー笑笑。。また、続きまーっす♪ 今日は、若干ふざけ気味でしたが、でも、中身は本気で思っていることを書いているので、ご容赦を! 楽しくやっていきましょー。 せっかくのブログなので。   ちなみに、今日の投稿は、この文量で、『4605文字』です。 エピソード⑫ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第3弾) 『「収支シミュレーション表」の見直しを実行せよ!』の時は、「5163文字」です。 エピソード⑩ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第1弾) 『事業の多角化とストックビジネスの拡大を目指せ!』の時も、「5091文字」と長文でしたー。   今日も、最後まで読んでくれてありがとう~。 また次回の投稿で、皆さんと会えるのを楽しみにしてまーす! まーたね―♪    

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