不動産ガチンコエンターテイメント

GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑭ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第5弾)  『TATERU村の拡大禁止令!』

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  皆さん、こんにちはー♪ TATERUアパートに実際に投資してるTATERUオーナーの「うさ丸」でーす! 今日は、「TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!」の第5弾をお届けします。   ■TATERUにモノ申す!⑤ 今日のモノ申すは、『TATERU村の拡大禁止令!』です。   TATERUは、2018年8月時点で、 宮城県、埼玉県、東京都、千葉県、茨城県、神奈川県、広島県、福岡県を中心に、18,556戸を管理し、全体稼働率は97.5%です。 新築ばかりではなく、名古屋の築年10年の物件も含みますし、空室日数(空室になってからの経過日数)が300日以上の物件を18物件も含んでの全体稼働率です。 中には空室期間が500日超に達しているアパートも実在します。(→多分、そういう物件は、オーナーがTATERUの推奨賃料を受け入れずに、独自の高値賃料を固辞して、空室が長期化して失敗しているケースがほとんどです。) 立派なものです。 「TATERUは売って終わりではなく、売った後も責任をもって、TATERUオーナーに安定経営の環境を提供しています。」     「クソ物件を高く売る!」というのが一番大事な不動産業界において、 「売って終わり!」ではなく、「売ったあとも35年面倒を見る!」というのが、TATERUの経営スタンスです。 「素晴しいじゃないですか!」 と、うさ丸は思います。 つくづく、そう思います。   その点は、シノケンも同じです。素晴らしい経営スタンスです。 他の業者は大半が売って、「さよなら!」です。   不動産仲介の能力は高くても、管理能力は低い業者が多いのが不動産業界の特徴です。 若手ローコストサラリーマンをインセンティブで雇用して仲介をする業者が多いです。 ですが、販売後のアフターフォローをしっかりしてくれる業者はとても少ないです。 なぜなら、フィーが少ないのに面倒だからです。 もしも、各エリアで納得いく管理会社が見つかったオーナーは、胸を張って自慢してください。 あなたの見極めは「正しかった」ということです。   さて、今日のモノ申す、『TATERU村を大きくしないこと!』とは、どういうことでしょうか???   それは、こういうことです。順を追って話しましょう、、、  

TATERU村の膨張!

・TATERUは急成長企業です。 ・急成長するってことは、販売が急増していることにほかならず、それは、各エリアで急速にTATERUアパートが供給されているということです。 ・TATERUのアパートは大半が似通った物件です。極端な話し、仕様は全部一緒です。それによって、効率化とローコストオペレーションを図っているのです。 ・そうすると、どうなるか! ・当初は、例えば、埼玉エリアで言えば、「南浦和駅」で3物件目だった自分の周囲にその後も追加供給されて、気付けば5物件、10物件、20物件と増加していきます。 ・さらに、「南浦和駅」が一杯になっちゃったんで、その周辺の「与野本町駅」に供給開始し、こちらも10物件以上に達した場合に、何が起こるか・・・という問題。 ・同じ最寄り駅に、同じ仕様の物件が乱立することになります。 ・当然、入居者の取り合いになります。 ・それらの物件の競争優位性は低くなっていきます。TATERUのデザイナーズアパート的な特徴は薄れてきます。 ・「この駅にはTATERU物件(レオパレスでもいいです!)の空きは1件しかありません。」と言われるのと、「この駅にはTATERU物件(レオパレス)が10件も空いてます(=急がなくても大丈夫です)」と言われるのでは、希少価値が違い、全く印象が変わります。 ・だから、同じ駅を最寄り駅とした物件は、最大でも10~20物件くらいなんではないでしょうか?     ・エリアの訴求力によって全く違うため、概ね10~20物件とココでは表現してます。その数自体が問題ではありません。 ・つまり、こういうことです。 ・TATERUは、経済原則に従って、人気駅か物件が割安な駅の近くの土地に目を付けてどんどん供給をします。 ・その駅の限界に達したら他の近隣駅に供給をします。 ・その近隣駅も供給が一杯になったら・・・どうするのか?????????????? ・間取りを変える、グレードを変える、仕様を変える、とかしかありません。 ・1Kを供給していたエリアに1LDKを供給しはじめます。 ・ただし、それを続けると、1LDKってそもそもそんなに需要が無いから、2LDK・3LDKとかに移行していくことになりますが、その需要は更に低いので、現実問題として、1Kの供給が一杯になったら、1LDKに一旦逃げて、その後、少し時間をおいて、当該エリアの滅失分相当として、また、1Kに戻ってくるというようなシナリオも考えられます。

  カボチャ事件で発覚しましたが、かぼちゃの馬車のシェアハウスは、足立区に120物件もあります。 (出典:東洋経済ONLINE) オーナーにとってみると、一言でいえば「地獄」です。 それほどニーズ無いのに、同じシェアハウスが120棟立っている訳ですが、稼働率は低く、その分は持ち出しになります。 ちなみに、アパートやマンションなら足立区に120棟でもなんの問題もありません。シェアハウスだけで120棟というのがアンバランスです。 その結果、賃料を2/3、1/3に下げてやっと空室が埋まる、もしくは、それでも入居者が来ないという状況に陥り、ローン返済は本業の給与から補填しなければならない本末転倒なケースもあります。 儲けるどころか、損が拡大して、もう、何のために、不動産投資しているか、分からない状況です。  

うさ丸が言いたいのは、とにかく、「同じような物件を同じ駅にたくさん供給しないで欲しい」ということです。

出来れば、一番望むのは、うさ丸がアパートを建てた駅では、TATERUにはもうTATEないで欲しいということです。 それは、さすがにムリだとしても、うさ丸アパートの周りに10物件くらいTATERUアパート建てないでねー!絶対!!というのが願いです。 それをやったら、法令違反にはならないけれど、信義則違反です。 もしもその願いを破ったら、同じエリアに同じアパート状態なので、なかなか自分のアパートは入居者がつかなくなります。 TATERUオーナーのみなさん、あなたのアパートは大丈夫ですか??  

今日言いたいことは、『TATERU村の拡大禁止令!』です。

よろしくお願いします。   今日も、最後まで読んでくれてありがとう~。 また次回の投稿で、皆さんと会えるのを楽しみにしてまーす! まーたね―♪    

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