不動産ガチンコエンターテイメント

GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑬ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第4弾) 『社員教育』の見直しを実行せよ!

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  皆さん、こんにちはー♪ TATERUアパートに実際に投資してるTATERUオーナーの「うさ丸」でーす! 今日は、「TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!」の第4弾をお届けします。   ■TATERUにモノ申す!④ 『社員教育』の見直しを実行せよ!   社員教育と言っても幅広いです。 わかりやすく、具体的に言えば、TATERU営業担当者の『金利』や『不動産価格』についての説明が危うい!   まず、『金利』です! TATERUの何人かの社員にこう質問しました。 「金利はこれから上がると利回りは下がるんですよね?」 「そもそも金利ってよくわからないんですが、本当に金利って上がるんでしょうか?」 そう聞くと、TATERU社員さんは、うさ丸にこう答えました。  

「いや、もう何年も金利は下がりっぱなしですから、上がらないですよ!」「上がったら、うさ丸さんより高い金利の人も多いので、世の中大変なことになっちゃいますよ!」などなど。

  金利が上昇した時のキャッシュフローへのインパクトは大きいです。 「上がらないですよ!」はさすがに言い過ぎです。 こんなに低金利の時代だからこそ、それをセールスポイントにして不動産投資をススメているTATERU営業マンが、その一方で、金利については「上がらない」と言ってしまうのはどうかと。、、、、こんなに低金利なんだから、今後は金利が低下する可能性より、上昇する可能性の方が圧倒的に高い訳です。 よく証券マンが言う「この株は絶対上がりますよ!」と同じです。 言っちゃダメなワードです。 そもそも、金利についての知識が不足してます。 例えば、短期金利が、そもそも何に基づき変動しているのか?今は低金利でも、昔はどれだけ高い金利だったのか??

「変動金利」ってそもそも・・・なんだっけ!?

「変動金利」は、各金融機関が「短期プライムレート」(短プラ)を基準にして、半年ごと(毎年4月1日、10月1日)に利率の見直しを行ってます。「短期プライムレート」とは、銀行が企業に融資する上で、業績面で好調な優良企業に適用する最も優遇された金利(プライムレート/最優遇貸出金利)のうち、1年以内の短期間で貸し出す際の金利のこと。これが変動金利のベースとなっています。「長期プライムレート」が債券市場の動きに合わせて敏感に変動するのに対し、「短期プライムレート」はほどんど動きません。2009年1月13日に短プラ(最頻値)は1.475%となって以降はまったく変動してません。最近は低位安定で固定されています。ですが、以前は真逆で、1990年12月12日時点では8.25%でした。現行短プラのおよそ5.6倍です。金利たっかーい・・・まー、そんな金利知識はどうでもよいです。ここで言いたいのは、TATERU社員の金利への意識です。

もちろん、現状の低金利が一気に8%になることはありませんが、「金利上昇が無いと感じさせるような営業トーク」はあまり関心しません。 やめた方が良い。逆に信用を落とす。 利回りを良く感じさせるために軽々しく「金利は上昇しない」というような説明をするのは危険です。  

メリット

TATERUの社員は若くて、いろんな業種から転職してきます。 飲食店やメーカーから来たなんて人もいる。 若くてエネルギッシュ、異能が集まってシナジーを発揮すれば、いろいろな強さを発揮します。 とても良いことです。 最近では、慶応義塾大学などの有名大学卒の若手も入社するようになり、さながら優良企業への進化に向けて爆進していました。 古木社長も若いですし、将来性ある若手をローコストで採用して、勉強して皆んなで、急速に成長していく戦略だったと思います。 ITベンチャーの定石です。 『当社は「不動産会社」ではなく、「IT企業」です!』が、合言葉でした笑笑。 その言葉を聞いたときは、微笑ましかったです。すがすがしいスマートな企業でした。 もちろんそれは成功してました。

デメリット

ですが、デメリットもあります。 不動産投資についての基礎は出来ていました。 TATERU社員は、入社後一生懸命勉強して、営業に出ます。 社内研修も結構してたと思います。 ですが、入社後にいくら一生懸命に研究しても、不動産投資の奥深さはたった数年で極めることが出来ません。 不動産については素人のサラリーマン大家を相手に、1棟アパートを売るには十分な能力を備えていますが、少し危ういものも感じました。 若手、しかも、他業種からの転向組みも多いため、「バブルのような不動産の負の歴史を知らないひと」は多いです。 知っていても肌感覚では知らないでしょう。 ただ、それを知っていないと、とんでもない目にあいます。 不動産マーケットとは「必ず循環する」ようになってます。 「上がれば下がる。下がれば上がる。」 この言葉の重みがわかるでしょうか? 「そんなの当然だよと思った方、まだ分かってないと思います。」 「株価もそうです。めちゃくちゃ下がった時は誰も上がるとは思わないものです。」 「ですが、上がるんです。」 「それが、循環です。」 古木社長(1979年9月14日生まれ。鹿児島県出身)ですらバブル未経験です。 一応フォローするとリーマンで古参の社員は少し痛い目にあって経験を積んでいます。 「TATERU営業担当者は、しっかり金利について勉強し、金利の歴史を勉強して、TATERUオーナーに説明してあげてください。」 そのうえで、金利上昇したら、それは自己責任です。
  続いて、『不動産価格』についてです。 不動産の価格についても同様です。 上がる時は急速に上がり、下がる時も急速に下がることがあるのが、不動産価格です。もちろん今のように高位安定する時もあります。 まして、TATERUは不動産投資の素人であるサラリーマン大家からの支持を受けて売上を伸ばしているわけですから、彼らを支援するためにも、、、 サラリーマン大家ブームが起こったのは、ちょうど2〜3年前くらいでしょうか。歴史も浅いし、当然ながら、不動産価格暴落や急速な金利上昇なんて、このブームにのっかってる人は知らないのです。 一昔前は、不動産マーケットは9年で循環する、または、7年で循環するといった説を唱えるシンクタンクがありました。

余談ですが・・・

現代は、過去の不動産マーケットサイクル論は通じなくなっています。 (通じるとしたら、何年かは別として、「いつかは上がる、いつかは下がる」という理論は「当たってます」が、「何年でサイクルする」という理論は当たり難くなってます。) そもそも、国内でどんなに日本企業が頑張っても、それとは直接関係のない海外の要因で、不動産マーケットが大きく変動してしまうリーマンショックのような例もあります。 とばっちりのようなものです。 時間のある方は、過去の著名なコンサルタントの予測と実態を検証してみて下さい。かなり詳細に分析されているのに、そこに書かれていない要因でマーケットがクラッシュしている事があります。 最近では、チャイナショックが来たらヤバイと言いつつ、なかなかチャイナショックは来ない、逆に、足元では中国経済や不動産価格が大きく変動しても、今、東京の不動産価格は上がり続けている。 3年前くらいには、どのシンクタンクも東京オリンピック後には不動産価格が下がると言っていたのに、最近は真逆で、オリンピック後の不動産価格は下がらないと皆んな言い始めました。 不動産価格は、土地代金と建物代金で構成されてますが、土地は上がり続け、東京のまとまった土地は財閥系不動産などの限られた大手にしか購入できない状況が続いてます。建物は職人に払う人工代と建築資材の代金などを中心に構成されますが、いずれも高位安定で推移する可能性が高くなっています。 ここでは簡単な説明にしますが、なぜ、不動産マーケットが高位安定で維持されているか、さまざまな背景があります。 それを知るには、日本経済、世界経済、不動産関連法の動向などモニタリングする必要がありますが、今後は、そのほかにも、過去の統計からも推測がつかないAIとかシンギュラリティとかいろんな事が影響してきます。
どんな影響が不動産投資家に及ぶのか、それを勉強すべきです。 不動産は価格が高い割に販売側も購入側もあまりにも知識が欠如していることが多いです。 だから大半のひとは不動産投資に失敗してます。 これを放置しておくと、ずっと不動産投資の失敗は無くなりません。 TATERUは、表面上の社員教育だけでなく、よりクライアント(=TATERUオーナー)の立場に立って真の社員教育を受けるべきです。 社員教育により、TATERU社員の知見が向上し、TATERUオーナーも正しいアパート経営を学び、より良い不動産投資業界が生まれ、本来得られる不動産収益というリターンを享受し、将来の年金不安に備えた不動産投資が実現することは、社会にとって大きな意義があると思いますよ♪ TATERUの皆さん、がんばってくださいねー!!     今日も、最後まで読んでくれてありがとう~。 また次回の投稿で、皆さんと会えるのを楽しみにしてまーす! まーたね―♪    

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