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GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑫ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第3弾) 『「収支シミュレーション表」の見直しを実行せよ!』

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  皆さん、こんにちはー♪ TATERUアパートに実際に投資してるTATERUオーナーの「うさ丸」でーす! 今日は、「TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!」の第3弾をお届けします。   ■TATERUにモノ申す!③ 『「収支シミュレーション表」の見直しを実行せよ!』   まず、大前提として、言いたーい!!! 「ちゃんとした収支キャッシュフロー表を提示する不動産投資会社なんて、見たことないですよ笑笑。」     TATERUに実際に投資した一部のオーナーの言い分や、不動産投資をしたこともない人が書いた記事は、こんな感じです。。

「TATERUの「収支シミュレーション表」には、「※消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出しております。」と下段に小さく記載されていて、一部の経費を除外して、利回りを高く見せている!みんな、TATERUには、気を付けてくださーい。」などなど 

という主張です。   そういう主張する方には、こう言いたい!

「そもそも、不動産投資業者で、『収支シミュレーション表』がちゃんとしているところがありますか????」 「TATERUの「収支シミュレーション表」はまだまともな方ですよ!どの会社と比較して言ってますか?」

  TATERUで一棟目を買った方は、「「収支シミュレーション表」に○○が計上されていなかった。。」と言いがちです。 他の不動産投資会社とも比較してみてくださいね。 まともな『収支シミュレーション表』を提示している不動産投資会社なんて、実際にはほとんど存在しませんよ。 うさ丸は、TATERUが間違ってる場合は批判しますが、正確ではない情報によってTATERUが一方的に非難されている場合は、業界全体感を考慮した上で、TATERUの本当の姿を説明します。 それでは、一部ですが、他の業者の収支キャッシュフロー表の記載状況について紹介しましょう。 参考程度に紹介するだけなので、ほんの一部です。   例えば、 まず、ライバルのシノケンです。 以前、「週間ダイヤモンド」がシノケンを特集したときに、「収支シミュレーション表」について説明してましたが、【賃料下落と空室損】ですら織り込まれていない最悪な収支シミュレーション表だったという記事です。これは酷すぎてコメントする気にもなりません。さすがに、シノケンはそれ以降、修正していることを願っております。 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/136 (出典:アパート投資.com)    

余談ですが・・・

不動産のプロから見て、賃料固定、空室損失無し(=つまり、ずっと100%の満室状態が35年間継続する)というのは絶対にありえません。こんなシミュレーションを出して来たら速攻で却下します。その業者のことは一切信用しません。この辺を見破れない個人不動産投資家は絶対に不動産投資してはダメです。不幸になります。そこから先にも沢山気付かないと困ることがありますが、一歩目でつまづいている状況です。もう一度原点に立って、不動産投資の勉強本を最低10冊読んで勉強してくださいね。
  シノケン以外にも、他の業者がどんな「収支シミュレーション表」を作成しているかですが、、、 うさ丸が、現在お付き合いしている業者がかなり「残念な感じ」です笑笑。。ヤバいっす。 TATERUやシノケンと比較すると小さな不動産投資会社です。 でも、そんな業者さんでも年間何棟も収益物件をさばいています。その業者さんとの最近あった物件購入時の会話です、、、  
うさ丸 「収支シミュレーション表を拝見できますでしょうかー??(当然、出てくるよね!どんな収支表が出てくるのかな~?ワクワク♪♪←心の声)」
業者A 「え!?うさ丸さん、収支シミュレーション表なんて無いですよーー。」
うさ丸 「えーーー!?うっそ??聞き間違えましたかねー?そうですよね、聞き間違えましたー。すみません、うさ丸は耳が大きいのに耳が遠いんです~、本当すみませ~ん、で、収支表を見れると嬉しいのですがー!!(←大きめの声にしてみたww)」
業者A 「だから、言ってるじゃないですか!無いですよ。無いものは無いです。いつも出してませんよ。」
うさ丸 「うへ。じゃー、長期に儲かるのかどうかすら、不動産投資家側は分からないってことですか?」
業者A 「まー、ご自分で作成して頂くしかないですね。うちは出してませんから。そのようなこと気にしてないですよ、皆んな。」
うさ丸 「(ウッソオーーーー。TATERUどころじゃないじゃん、てか、収支表もなく1億円の建物なんて売るなよ~マジ恐ろしい、でやがったなー闇不動産業界のラスボスめ~)←心の声涙涙涙」
  こんな感じです笑笑。 「収支キャッシュフロー表、できるんだから、作ればよいのにー。簡単に作れるのにー。信用失ってるなーこの業者!」というのが、正直な感想です。   不動産投資会社の収支計算書は、大半が情報不足です。 竣工後からすぐに費用として発生する諸費用(例えば、固定資産税、修繕費、原状回復費用など)が計上されていないキャッシュフロー表を見せられて、物件購入を迫られているのが現状です。 中には、取得時の不動産取得税が計上されていない。もしくは、うさ丸のように、収支表すら提示が無い!とか、収支内容が概算過ぎてあとで数百万円の乖離が生じるとか、そもそも間違っているとか、いろいろな問題が生じています。  

不動産業界経験者の視点から言えば!

「不動産投資会社は長期保有を前提とした話しを購入者にしているのだから、10年~15年に1度必要になってくる「外壁塗装、コーキング処理、屋根塗装などなど」(アパートなら100~200万円程度)の必要コストが収支シミュレーション表に記載されている必要があります。外壁・屋根のメンテがなければアパート経営なんて出来ません。どんどんボロボロになって、空室が出るか、雨漏りするかです。 他にも、火災保険は10年、地震保険は5年しか契約できないため、アパート購入当初は加入して支払った記憶があると思いますが、これらのコストはそれ以降も火災保険料は10年毎、地震保険料は5年毎の支払いが必要になってきます。にもかかわらず、これらが計上されているシミュレーション表を見たことがありません笑笑笑。(このブログを見ているオーナー仲間の皆さん、あなたが保有しているアパートにも必ず必要になってきますよ。お気付きですか?長期保有するなら将来の支払に備えて積み立てておいて下さいね!) もっと、細かいこと言えば、シロアリの防蟻剤は建築時に基礎部分に塗布が必要でTATERUやシノケンがやってくれますが、シロアリ防蟻剤は最低でも5年に一度やらないと基礎の木部が喰われちゃうので、5年後には数万円~10万円程度のコストが必要です。でなければ、アパートの基礎部分にシロアリが巣食ってばくばく食べられちゃいますよー。 詳しくは↓  「『シロアリ予防は5年ごと。』なぜ5年ごとの薬剤処理が必要なの?」 https://www.shut-teoria.com/column/termite-control-5years/ (出典:シロアリ防除をテクノロジーするSHUT!) って、他にもたくさんありますが、ここではこれ以上は割愛しておきます。これらのコストに素人は全く気付くことがありません。ムリです。
  ちなみに、衝撃的なことを言えば、TATERUのシミュレーション表には上記3つのコストは記載が無いです。 シノケンのアパートは購入してないので、詳しくはわかりませんが、当然にして、収支シミュレーション表に上記3つのコストは含まれていないでしょう。賃料下落と空損が計上されていなかった経緯もありますので、確認も不要です。(昨日の投稿ではシノケンのプラス面を褒めましたが、ダメなものはダメです!) というか、どの不動産投資会社のシミュレーション表もスカスカです。   話しを元に戻します。 TATERUは、他業者の収支シミュレーション表を参考に自社の表を検討しています。 だから、TATERU営業担当もこう言ってます。「他業者が記載していないコストはできるだけ記載していません。」それが業界標準だからです。 それを掲載してしまうと、それに気付かないサラリーマン投資家は正しく記載してくれた不動産投資会社を、逆に、「利回りの低い物件を購入させようとしている業者」と思いかねない。それを避けるために、大半の不動産投資会社がそうやっているから、TATERUが自分だけ正直に記載して競争力を下げることもできないために、極力利回りをよく見せたいために、キャッシュフロー表には余計なものは削除したい、そういうスタンスで考えるのは当然です。 不動産投資家が何件も買って百戦錬磨になれば、逆に、「このキャッシュフロー表には◯が入っていない!」と言える。 だけど、大半の人は、「人生で一回切りの不動産」を何も知らずに緊張しながら購入し、購入後に、「こんなに費用がかかるのか〜」と思うわけです。 買ったあとで、「あまり儲かっていない」ことを他人には言いたくないし、まして、「損してる。」なんて言えないし、そもそも「誰に相談したら良いのかわからない」し、不動産投資会社もいまいちどこが良いのかわからないし(上場企業は数件しかないので)、本を見てもいろんな手法が書いてあって結局よく分からなかったし、、、。   だから、そういう情報は共有されず、不動産投資業界は反省せずに現状に至っているという状況です。   でも、TATERUについて言えば、、、 TATERUは東証1部に上場する際に、それまでは稼働率を98%にしていましたが、上場を機に監査等が厳しくなるため稼働率を96%に落としました TATERUの現状の稼働率は創業以来の古い物件もすべて含めて98%です。 それより低い数値で見込んでいるという訳です。 また、物件にもよりますが、原則、賃料は3年に1度1000円下落するシミュレーションとしています。 うさ丸としては、「弱すぎる数値」と思われる水準のシミュレーションもありました。 他業者も含めて考えれば、TATERUの収支シミュレーション表は、かなり、「まとも」なほうだと思いますよ。 ちなみに、TATERUは東証1部上場企業なので、上記のような厳しめのレギュレーションを設定してますが、 シノケンはジャスダック上場企業で少し経営がゆるくなります。さまざまな要因が重なって、上記のような「賃料固定、空室損失無し」みたいなあり得ない収支シミュレーション表がまかり通っていると考えられます。 もっと言えば、上場している不動産投資会社なんて10社くらいしかないので、非上場業者は「やりたい放題」の状態です。   ですが、だからと言って、うさ丸が言いたいのは、「だから、TATERUのシミュレーション表はOK!ということではないんです。」  

『収支シミュレーション表』の見直しを実行せよ!

今回、融資資料改ざん事件で、ここまでの社会的な混乱を招いたわけです。 TATERUが急速に売上を伸ばせたのは上場している信用力を活用したからです。 「この企業なら大丈夫!」と思わせておいて、裏切った訳です。 もしもTATERUが今後、復活再生するなら、今回の事件を真摯に反省し、誰もが出来なかった不動産投資業界への貢献して欲しい。 そういう願いを込めて、 『不動産投資は数字が一番重要です。最も重要な収支キャッシュフロー表はこれまで軽んじられてきた経緯があり、どの業者もメスを入れてこなかった。その収支キャッシュフロー表を適正な内容に見直し、TATERUオーナーにキチンと収支とリスクを説明して欲しい。』 それを実践してくれるTATERUなら、復活する社会的価値がある!「TATERUって今後の社会に必要なんでしたっけ?」という素朴な疑問を抱いている人も少なくないです。不動産投資家の不安を取り除く活動をしてほしい。問われているのは、物件購入前に当然にしてなされるべきアカウンタビリティーです。それで初めて、不動産投資家も正しい情報を把握でき、成長できるようになる!
  「無論、他業者との比較で利回りは低くなる。だけど、しっかりと内容を説明すれば理解して貰えるはずです。そういう大胆な見直しはどの業界も業界最大手が率先してやってます。」 「適切な説明を重ねていけば、後日、それは信頼の土台となっていくことでしょう。」 「誰もやったことのないことに挑戦して、信頼を重ね、それを伝統にすることができたら本物のリーディングカンパニーになれるでしょう。」 ぜひ、それをやって欲しいです!TATERUさん、頑張ってくださいね!!     ではでは、今日も最後まで読んでくれてありがとう~。 次回の投稿で、皆さんと会えるのを楽しみにしてまーす! まーたね―♪    

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