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GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード⑩ TATERUオーナーがTATERU経営にモノ申す!(第1弾) 『事業の多角化とストックビジネスの拡大を目指せ!』

更新日:

  TATERUアパートに実際に投資してるTATERUオーナーの「うさ丸!」です。  

『健美家』ブログに初投稿!

<今回の投稿から、不動産投資の収益物件検索サイト大手の『健美家』さんにご協力を得て、健美家のブログコーナーにも掲載頂いています。健美家ブログファンの皆様、ご覧頂きありがとうございます。良かったら過去のブログも見て下さいね!>
  TATERU融資資料改ざん問題発生で、TATERUオーナーとTATERU株式投資家はとても困っています。 「GOGO★うさ丸の不動産日記」では、これまで9回に渡り、TATERUが、「実際にどんな会社なのか?」「今後は大丈夫なのか?」という点について、ブログで書いてきました。 この事件に関する報道を見ると、的確な情報もありますが、中には、情報の誇張・勘違い・勝手な憶測で書かれている記事なども存在します。 このブログでは、実際に、TATERUアパートを購入・経営していきたうさ丸が、4年以上に渡ってTATERUと交渉・契約・管理委託をしてきた自らの立場で、生の声を届けします。 実際にTATERUに投資したことがないのに、「一方的に負の部分」のみクローズアップする偏った報道機関とは、一線を画して、ニュートラルな立場で、お伝えしていきます。 TATERUシリーズが終わったら、不動産投資業界、より広い不動産業界についても、書いていきますので、応援いただけるとうれしいです!  
さて、いよいよ特集シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」は今回で記念すべき10回を迎えます。
  今回以降の投稿では、これまでブログで書いてきた総集編として、「TATERU再生の鍵」、「TATERUが次世代のリーディングカンパニーになるために必要な要素」、「TATERUオーナーとしてTATERUに言いたいこと」を書いていきます。10の提言にまとめていますが、今日はその第1弾です。   耳の痛いことも書きますが、もし、TATERUの社員さんや関係者がこのブログを見ているのなら、少しでも参考になればうれしいです。 大変な時期だからこそ、もう一度「本来あるべき姿」を見つめなおすことが大切と思います。   ■TATERUにモノ申す!① 『事業の多角化とストックビジネスの拡大を目指せ!』   (今日はこれだけを説明します。最後の方は、TATERUではなく、シノケンの事業特性についても特集してます!TATERUオーナーや投資家は、TATERUのことは良く知っていても、シノケンのことをあまり知らない人もいます。そんな方にとっては結構面白い内容になっていると思いますので是非ご覧ください!)   直近3Qの決算説明資料を見てください。 主要事業であるTATERU Apartment事業の売上(49,080百万円)は、全体(50,937百万円)の中で96%を占めています。同様に、営業利益の比率も87%を占めています。     アパート販売収益への依存度が高過ぎます。 銀行が融資しない!とか、不動産マーケット変調となった場合は、一気にアパートが売れなくなることも考えられます。 (地銀がローン出さなくなったので、今がそのような状況ですが、、、汗汗) 無論、TATERUもその点を考えて、TATERU Funding事業、TATERU bnb事業、Robot Home事業と新規事業の成長に注力してます。 ですが、全部あわせても売上は全体の5%未満で、まだまだ小さい目が出たばかりです。大半が一時的なスポット収入です。 販売後のアパートの管理報酬等の期中管理収入(=ストックビジネス)は、TATERU Apartment事業やTATERU Funding事業等の一部に含まれていますが、屋台骨を支えるどころか、ほんの一部に限られています。 バブル後や、リーマンショック後は、不動産開発・販売に手を出していたデベロッパー、不動産会社等は、大手も含めて有名企業が、ことごとく破綻していきました。理由は、開発・販売収益に依存し過ぎていたからです。 「当たり前ですよね!」「売れなくなったから潰れた。」ということです。 それ以降、開発・販売利益という一時的なスポット収益だけに依存する経営を見直して、その後は、販売後の物件管理報酬などのストックビジネス(既存不動産ストックの利活用、管理受託業務等から生み出される継続的に発生する報酬を目指した事業)に注目が集まるようになりました。販売利益がなくなっても、安定して経営を継続できる=不況にも強い経営ということです。 それが、急成長TATERUには、まだ若いからこそ安定収益基盤ができていないということです。なぜなら、安定収益基盤の構築よりも先に国内を先導するIT企業を目指して体現していくことを選択したのでしょう。そしてそれは途中まで間違いなく成功していました。TATERUの全てが悪いわけではありません。 今、地銀を中心とした融資機関は「全く融資を出してくれません!」 ⇒ まして、不信感が強いTATERUのアパート販売は厳しくなっています。金融庁が後ろで動いてます。この融資態度の硬化は当面続くでしょう。 ⇒ そこで、TATERUが特別調査委員会で「問題有り!」の発表をすれば、更にアパートを売り辛くなる。 ⇒ 直近有価証券報告書を見ると、9ヶ月で約60億円の販管費を必要とするTATERUは1年で約80億円の支払が必要です。一方、もともと200億円くらいあったTATERUのキャッシュは今は大幅減となり9月時点で約70億円に減少してます。かわりに、いつ売れるかわからない販売用不動産を抱えその規模は約200億円です。 ⇒ このような状況下で、TATERUが生き残る道は下記がポイントとなります。

ココがポイント

①銀行が融資すること ②新規アパートが販売再開ができること ③販売用不動産を早急に処理すること ④当面のキャッシュ管理をうまく切り抜けること ⑤TATERU特別調査委員会の発表でより不信感が増大しないこと ⑥宅建業法に抵触しないこと(宅建免許維持=一発アウトは業界に悪影響が及ぶため回避して欲しい) ⑦上記を踏まえて、リストラを検討すること。

    TATERUだけを見ていても判断を誤りますので、ここで、競合の「シノケン」を見てみましょう! シノケンの3Q決算説明資料をご覧ください。     シノケンは、アパート販売が57%、その他、TATERUと違ってマンションも販売してますのでマンション販売が13%。「アパートが売れなくて、マンションが売れる」という局面はあまり無いと思いますが、少し利益源泉の分散効果はあります。そして、不動産管理関連事業が11%。これはアパート、マンションを投資家に販売した後の管理収益ですが、TATERUにもあります。TATERUの場合は、TATERU Apartment事業の売上に含まれています。   シノケンの面白いところは、ゼネコン事業や介護事業に力を入れているところです。     シノケンは、2014年2月に、創業明治 42 年(1909 年)の老舗ゼネコン「小川建設」を連結子会社化しています。 もともと、アパートの建築工事は内製化してましたが、マンションの建築工事は外部ゼネコンに発注してました。小川建設の取り込みで、マンション建築工事の内製化によるバリューチェーンの強化を図ったという訳です。100年超という豊富な建設実績を活かし、現在は、シノケングループ以外の外部顧客の取り込みにも成果を出し始めています。グループ外から収益を取り込むのは手堅い経営安定化手法と言えます。   次に、介護事業ですが、東京、大阪、福岡で14棟の介護事業施設を高い稼働率で経営しています。意外と社会貢献してますね!     さらに面白いのは、「シノケンREIT」の創設です。 シノケンは、国内初のアパートREITの組成・上場に向けた準備を開始しました。 これは、かなり革新的なことです。 「シノケンREIT」に比べれば、先程のゼネコン事業、介護事業は、おまけみたいなものです。 また、TATERUが取り組んでいるTATERU Funding事業も面白いプロジェクトですが、社会的影響力は、それを超えます。 「シノケンREIT」は相当なインパクトがあり、J-REIT業界も注目します。 それだけ上場REITというのは、目立ちます。 日々値動きがあり、動向が注視されることになるでしょう。もちろん、シノケンも注目されます。 よいことでしょう。     「では、シノケンREIT構想というのは、どんなものなのか??」   シノケンは、同社開発アパートへの投資を目的とした「シノケンリート投資法人(仮称)」を組成して、東京証券取引所への上場を目指します。 具体的には、第一段階として、2019年3月までに総資産70億円程度の私募リートを組成し、その後も物件取得と運用実賃を積み上げて、総額約300億円の資産規模で東証に上場させる計画です。上場後は、毎期150億~200億円の規模で継続的にシノケングループから同投資法人へ物件を供給し、早期に1,000億円の資産規模まで成長させる方針です。 同社100%子会社の(株)シノケンアセットマネジメントが組成・運用を担当します。     「シノケンリート投資法人」が設立されると、 「アパート一棟は何千万円と高いけど、REITなら小口で数万~数十万円から投資できるから、まずはREIT投資からスタートしてみて、勉強して、お金が貯まってから一棟投資を検討してみよう」という人が出てきます。 実際に投資してみると、物件数が多く分散されているので、「こんなにもアパート投資は安定してるのかー。」という感想を持つことになるでしょう。 シノケンにとってみると、これまで「ローン審査落ちした人」、「妻ストップで急遽販売不可となった人」などの案件がドロップすることなく、REITに販売することで、受け皿ファンドになります。また、売って終わりではなく、REIT運営報酬が資産運用会社の(株)シノケンアセットマネジメントに入ってくるようになります。 アパート・マンション販売が不調になっても期中運用報酬が永続的に入ってきます。 まさに、安定経営の基盤ですね。 デベロッパーにとってREITは出口戦略として、便利なんですよね。 REITは現時点でも既に60社以上あり、その保有不動産額は約18兆円ですが、まだまだ増えていきます。ここに当初は300億円と小規模ですが、シノケンが加わります。 数か月前まで、シノケンは、シノケンREIT設立・運用のために積極的に求人してました。今もやってるかもしれません) うさ丸のところにもヘッドハンターから「シノケンに行きませんか!」と誘いがありました笑笑。すみません、ちょっと忙しいので辞退してしまいました。 (余談ですが・・・) REIT運営って、会社にとっては良いと思いますが、従業員にとっては大変なんですよねー。100億円超のオフィスビルとかならまだ良いのですが、1棟1~2億円程度のアパート・マンションで1000億円規模を目指すって大変で、1,000棟の運営データを分析して、投資家に決算説明会で発表していくのってかなりシンドイんですよねー。正直言うと、うさ丸はやりたくないです汗汗。うさ丸は巨大な1000億円くらいのビルを管理して、ちょっと楽したいです笑笑。 おっと、TATERUに提言すると言ってながら、後半はシノケンの宣言みたいになってしまいました。でも、競合を知ることはTATERUを知ることにもなりますから、参考になるとうれしいです。   では、皆さん、安全運転で不動産投資をしていきましょうねー! これからも、応援してくれている読者の皆さまに少しでも役立つように、自ら掴んだ情報を中心に一生懸命お伝えしていきたいと思います。 熱中し過ぎて、話しが途中に大きくそれたり、長くなってしまってもご愛敬ということでご容赦ください。 今、多忙な本業と同時並行で、数億の不動産投資にチャレンジし、かつ、自己決算し(税理士雇ってません笑)、新規不動産投資を仕掛けながら、不動産とは違う新しいビジネスも立ち上げ中なので笑(←完全にやり過ぎですね汗汗)。だから、以前の投稿を訂正する時間もありませんが、過去は過去でそう思った自分がいるということで、あまり訂正しないようにしてます。 さて、次回以降の「TATERU経営への変革提案」では、「②資金調達金融機関の多角化」「③社員教育の見直し」などを提言していきます。 次のうさ丸の投稿にご期待くださーい! では、皆さんまーたね~。。  

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