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GOGO★うさ丸の不動産日記

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<スピリタス②> 激狭アパート『スピリタス』に投資しても大丈夫!?

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  前回の投稿「<スピリタス①> 激狭アパートをプロデュースする『スピリタス』は凄いのか!?」からの続きです!   前回はスピリタスの概要や良い点について主に話してきました。 今日は、逆に、スピリタス・アパートについての注意点です!   住む人にとっての注意点は特になしです。 好きで入居するので、特段の問題も無しで、いやな場合はすぐに退去しましょー。 ですが、不動産投資オーナーは一旦投資したら、そう簡単に撤退できないので、下記の点について注意しましょー。     ■不動産投資オーナーのメリットと注意点!   資産性が高いのに利回りが高くて、儲かる・・・。 何故か!? 例えば、一般的なワンルームの面積を20平米と考えた場合、 スピリタスのアパートは9平米だから、部屋の数が2倍になります! (つまり、本来10戸しか入らないところに、20戸ぶち込みます笑笑。) すると、面積が半分になるのに、賃料は半分までは下がらないところがポイントです。 収入は2倍まではいかないまでもかなり増加します。 場所が良いから土地代が高い(目黒、恵比寿とかは死ぬほど高いです) 水回り設備(キッチン・トイレが高い!)はお金かかるから建設コストも高い だけど、コストも増加するけど、それ以上に収入が増加するため、 利回り良い!資産価値が高い!しかも人気あるから心配ないし!ってことになっていきます。     ですが、ここからがポイントです。 注意点もあります!!! スピリタス・アパートに投資する不動産投資オーナーが気をつけた方が良い点が何点かあります!   ■注意点①   入居者の回転率(=つまり、退去率)と滞納率の高さが懸念材料の一つ。 さっき、書きましたが、住んでいるひとは、 「都内で何回もオーディションを受けるミュージシャン、駆け出しの芸人、給料が低い時代の都心ワーカー」などなどです。 将来有望な若者達ですが、、、決して甘い世間ではありません。 なかなか収入が安定しない世代が集中して住んでいるため、滞納率と退去率が高くなる可能性があります。 世の中には、学生需要を期待した学生アパート、キャバ嬢ニーズに支えられているキャバ嬢マンション、工場の従業員が入居する工場団地アパートなどなど、様々なニーズに根差した戦略的な賃貸物件があります。それぞれにメリデメがあります。 スピリタス物件はちょっと特殊な需要を獲得しているので成功している一方、その裏返しとして、上記のような退去率・滞納率などがウィークポイントになる可能性があります。 回転率が高くなると、 入居者の退去時の原状回復費用が嵩み、新規賃貸募集時に支払う仲介業者への仲介手数料、広告料の支払が嵩みます。 1~2ヶ月分の家賃が回転(退去)の度にドンドン出ていきます。 同様に、滞納率が高くなれば、収入が減少します。   結果としては、キャッシュフローは悪化するため注意が必要になってくる可能性があります。もちろん、普通のアパートも同じリスクを負ってますが、リスク度合いが高いのでは!という考えです。       ■注意点②   需給バランス悪化が、懸念されます。 こちらも、さっき、うさ丸はこう書きました。 激狭アパートに入居する人達は、、、   ■ミニマリスト ■都心好きな人 ■満員電車が嫌いな人 ■狭いところが好きな人 などなど、、、   ・・・、「9㎡の3畳アパート」に住みたい!という人がどのくらいいるのか、皆さん分かりますか?想像できますか?? 『あなたは、住みたいですか?』 『9㎡というこんなにも狭い間取りに1年中、耐えられますか?」』 もちろん、住む方もたくさんいるとは思いますが、決して、「主流にはならないのではないでしょう。」 つまり、スピリタスは「素晴らしい新しい生活スタイルを見出して、実現してくれた。」 「アパート経営は、多様化し、20㎡が当然の世界で、9㎡ありきを提案してくれた。」 「でも、限界がある」ということです。というか、当然少数派です。 今後のアパート経営を考えた場合、従来の20㎡、いや、最近多い広め目の30㎡クラス、それから、スピリタスのような激狭アパートの、いずれを選択することが、正しいのでしょうか? 人口減少が懸念される日本で、どの間取りが生き残り、どの間取りが死滅していくのか?? うさ丸が思うには、どの間取りも完全になくなることはなく、 「今後、人口減少が加速する中で、空室問題が深刻化し、広い間取りに人気が出つつも、従来の20㎡の通常の広さも需要を維持しつつ、かつ、スピリタスのような激狭アパートにもニーズが広がっていく。」 「つまり、多様化です。間取りも多様化していく。」 どの間取りに投資して、どの程度リスクテイクしていくかがポイントです。自己責任です。 それについてはまだ誰も解を見いだせていません。。   ■注意点③   『今後、スピリタスと仲磨社長の言動に注意せよ!』 企業とは恐ろしいもので、最初は、「これまでにない、新しいアイデアで勝負!」ということで、成功すると注目を浴びるが、 一旦、成功して、注目を浴びると、止められなくなります。 社長は、既に、将来的な成功を公言し、社員はその背中を見て、会社の将来性と給料を見て、頑張ります。 それを信じて、投資家がついてきます。 また、ステークホルダーの工務店やアライアンスのパートナーが、スピリタスの絶対的な急成長を信じて、全力でついていきます。 それを体感した社長は更にギアを上げて、IRにおいて、景気の良い話しをアピールします!企業がブレーキを踏む事は無いのです! こうなると、スピリタスという会社は猛スピードで走りだします。 一旦、走り出すと、社長の仲磨さんでさえ、止めることはできないでしょう。 それが、「企業」というものです。   いいですか! 今後展開される恐ろしいパターンとしては、 1駅に5棟くらいのスピリタスアパートが建設されるとします。 もちろん、今は絶対的に人気のある激狭アパートですが、いくら東京でも、造り過ぎると、全くダメです。 それはどんな世界でも同様です。 大人気となったテレビ番組「テラスハウス」以降、人気を博した「シェアハウス」でさえ、 さすがに、供給が需要を大幅に上回れば、不動産投資オーナーにとっては、死活問題になります! まして、新築の時は良いけれど、これで、築古になった時は、本当に需要はキープできているのか? ちなみに、カボチャの馬車は、足立区だけで120棟のアパートを建設し、とんでもないことになっています。 下記のリンクをご覧ください。足立区の一部は完全にかぼちゃ畑になっています。   「足立区に「かぼちゃの馬車」120棟集中の驚愕」 https://toyokeizai.net/articles/amp/238978?display=b&amp_event=read-body   また、TATERUも、同じことを気にしています。 TATERUは、「東京、埼玉、神奈川、千葉の都心4都県で急拡大」しましたが、 あまりの拡大スピードだっため、「同じ駅の周辺に5棟建っているようなエリア」があります。5棟以上のエリアもあると推察します。 「TATERU畑」もしくは「TATERU村」です。 こうなると、何がまずいかというと、 「同じような間取りが溢れる」「賃貸募集する際にTATERUアパートオーナー同志で入居者を奪い合うことになる」・・・これにより、他商品に相対的に劣後する可能性が出てきます。 そうなった場合は、TATERUに「早く、入居者を決めて!」ってオーナーが頼んでも、、、TATERUの賃貸募集担当者は、もちろん「了解です!オーナー様のためにも早急に決まるように頑張ります!」というしかないのですが、実際は「(そんなこと言われても、他のTATERUオーナーのアパートの方が人気だから、そっちが埋まってからじゃないと、なかなか埋まらないな~)」というような状況が生まれやすくなります。 これを避けるため、「1Kではなくて、今後の新規オーナーには1DK、1LDKの物件をススめる」「隣の駅の土地への不動産投資をススメル」ということを考えていかなくてはなりません。 TATERUは、そういうことに気付いて、うさ丸が知っている限りでは、対応をはじめています。     話しは長くなりましたが、遅かれ早かれ、 『人気が出れば出るほど、1駅当たりのスピリタス・アパートの数が急増していきます。』 『一方で、必ず、スピリタス需要は限界が見えてきます。』 『それを分かった上で、どのような方針を仲磨社長が打ち出してくるか、ここ1~2年が鍵になってきます。』 『だから、仲磨社長の言動に注意しましょう!』 ということです!     ■注意点④   うさ丸は、スピリタスアパートに住んだことないからわかりませんが、 「音」は大丈夫なのかな?と不安です。 普通のアパートでも不安な点があるのに、激狭アパートという良い点の裏側で、「狭いゆえに、行動範囲が狭いため、大体すぐ近くで、同じタイミングで、生活しているから、生活音が聞こえてしまう。まして、激狭アパートで高利回りを目指すなら、壁がどうしても薄くなってくるような気もするが、大丈夫かなーと心配です。。。」   (出典:スピリタス)   ■注意点⑤ スピリタスは、現在、東京に集中供給してますが、今後は上記のとおり飽和状態になると、他のエリアで検討が始まるでしょう。でも、難しければ事業拡大は困難となり、方針を元に戻さざるを得なくなり、やはり東京一極集中での供給となる。その場合は、企業なので、無理してでも供給を強化する可能性が出てきます。 東京以外のエリア拡大は難しいと思う! 例えば、関西、もしくは、海外・・・。 関西は、まだいけるかな~。 人口がいっぱいいるところは、いろんな価値観のひとがいて、都心の価値が高いから、大丈夫だけど、 仙台とかは、ムリかな~。。。 海外は、もっと難しいと思います。 もちろん、どんな所でも、かならず、需要はあると思います。ですが、問題はビジネスとして成り立つか? 米国では、あれだけカラダがどデカいアメリカ人が9㎡のアパートに住むかというと、少数なのでビジネスには成り立たないと思う。   ■注意点⑥ 各種掲示板では、スピリタスについていろいろなことを記載しています。 サイト掲示板なので、書きたい放題ですが、一部「否定できない」コメントについては真摯に胸に受けておくべきと思います。   『 インタビュー見る限り防音に全く気を使ってないだろうし地獄そう。入居率じゃなくて満足度を打ち出してほしい 』 『 コジャレタコ部屋。ロフトが収納替わり何だろうけど、壁薄そう…… 』 『 新築であることがかなり大きな魅力と感じた。ここに住んでる人(学生や若年社会人層)がみんないなくなる10年後には新入居者はあまり入らなさそう。 』   これらのコメントが真実だというよりも、そういう意見もあるから注意すべきという観点です。 皆んながそう言っている・・・でも、それでも投資するから、「リスクテイク」して儲かる訳です。(儲かる場合は・・・ですが)   ということで、今日は、スピリタスについて考えてみました。 正直に言えば、うさ丸も「スピリタスに投資したい」という気持ちもあります。 ですが、明日アパートを買って、明後日アパートを売る訳ではないのです。 今度、スピリタスの営業マンから説明を受けたら、レポートしたいとおもいますが、ちょっと実現性は低いかもしれません。 短期戦略でも持たない限り、長期保有が前提となる中で、長いと35年のローンを皆さんは組まれるわけですから、上記のような注意点をよく考えてから投資しましょうー。 もしも、説明を受けたひとがいたら、教えてくださいね! 皆んなで、情報を共有して、不動産投資ワールドを楽しく、明るくしていきましょう!     ではでは、皆さん元気でねー!またね~。    

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