不動産ガチンコエンターテイメント

GOGO★うさ丸の不動産日記

シリーズ第1弾★「TATERUオーナーが、TATERUを一刀両断!」

エピソード④「再生か破綻か、問われるTATERUの危機管理能力と再生力!」

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TATERUアパートに実際に投資しているTATERUオーナーのうさ丸です。 「再生か破綻か、TATERUは今存亡の危機真っ只中。」というところでしょう。 本当のところ、どうなるでしょうか? (毎回書いてますが、本題に入る前にうさ丸の基本スタンスを書きます。) これまで、TATERU問題発生後、たくさんの報道を目にしてきましたが、偏り過ぎた報道、憶測で語られる根拠の無い記事を見ると、がっかりします。 「スルガ銀行と同じ事件!」とか、「TATERUが提案する収支計算書は非常識!」などなど、たくさんありましたが、ただ騒ぎ立てたい一心で、根拠に乏しい記事だけど取りあえず、急いで記事にしてみました!という内容も多かったように思います。 もちろん、貴重な情報、事実の記事もありますが、大半の記事は中盤くらいから、ありもしない想像が入ってきて、正直「なえます」。事件直後の9月初頭の記事はそんなのお騒がせ記事ばっかりでした。どうせ時間とコストを掛けてTATERUを追い込むなら、もっと本質をついた報道で追究すべきです。 TATERUは改ざん問題を起こした罪を償い、適切な社会的制裁を受けるべきですが、過剰な報道で、TATERUだけでなく、不動産投資市場にも悪影響が及ぶのは望ましくないと考えます。 そう思ってます。 ■TATERUの今後はどうなっていくか?? 完全にTATERUの信用は失墜しています。 株価も一旦持ち直していますが、確信無きデイトレードで、最近では、皮肉にも、スルガ銀行の株価とデッドヒートを繰り広げています(笑えない)。 株価上昇に明確な根拠無しです。TATERUは、「特別調査委員会によって調査することを発表しているだけで、実体としてはまだ何も改善されていません。」 今後、ちゃんとアパートは建築・販売できますか? ■TATERUのアパート関連収益への依存体質 TATERUは、「個人投資家にアパートを建築させて、売上をあげるために、いろいろやってます」が、他のビジネスは、まだ収益に繋がっていません。 決算情報を見てみましょう。 足元の状況としては、「2018年 12 月 期 第 2 四半期 決算説明資料」(平成30年1月1日~平成30年6月30日)を見ると、営業利益35億円の89%は「TATERU Apartment」(アパート関連)が占めています。
まさに、「一本足打法」です。 TATERUは、ネームバリューと(不動産業界が苦手な)IT力を武器に、在庫を持たない財務力の強い企業を維持しながら、アプリによるアパート経営等のイノベーションを唱え、その根底では、収益源泉の多角化を加速させてきていました。 それは、「TATERU Funding」「民泊ビジネス」「ROBOT HOME」です。 いずれもが、将来有望なビジネスであり、TATERUが得意とする不動産の実践とIT力が融合するビジネスです。 ですが、これらのTATERUの将来有望なビジネスも、まだ「種まき」後の状態であり、「収穫期」はまだ先です。 まだ屋台骨を支えるまで成長はしていません。 よって、事件後の当面は、アパート関連収益で食べていくことになります。(GAテクノロジーの株式売却益等の特別利益を除いて!) 多角化が本格化する前に事件が起きた、苦しい状況なんです。 一応、アパート関連収益の中に含まれる「アパート管理業務報酬」はアパートが新規建築されなくても、安定的に売上が見込めますが、売上全体に占める割合は低いです。

【暇な人は下記計算式を見てください。】

TATERUで購入した場合はTATERUに管理を委託することになります。管理業務報酬は大体、賃料収入の5%です。TATERU全体の管理戸数20,846戸(2018年8月時点)×50,000円(賃料が大体40,000円~60,000円台のためその中央値で想定)×5%×12ヶ月で、年間でも約6億円程度です。アパート管理部門は安定収入の基盤となる重要な役割を果たしますが、やはり、これだけでは厳しい状況です。 つまり、アパートを新規建築できなければ、やはり、辛い状況になります。 ⇒ 「新規個人投資家がアパートを建築することが必要。」 ⇒ 「銀行がローンを出さなければ、個人投資家はアパート建築が出来ない。」 ⇒ 「銀行は、TATERU特別調査委員会の報告待ち。」 という状況です。 ■今後の決算発表スケジュールを見てみましょう。注目の「2018年11月の決算発表」はどうなるか? 次回の TATERUの決算発表は、2018年11月12日です。平成30年12月期第3四半期の連結業績が発表されます。どんな内容になるでしょうか?
2018年11月12日 2018年12月期 第3四半期決算発表 (対象期間) 平成30年1月1日~平成30年9月30日 https://corp.tateru.co/ir/calendar
対象期間は、平成30年1月1日~平成30年9月30日です。融資改ざん報道が2018年8月31日ですので、8月までは通常通り好調です(余談ですが・・・「かぼちゃの馬車問題」で不動産投資にも影響が出てきていましたが、怪しい会社には投資しないという投資家心理が蔓延する中で、「東証1部上場のTATERU」には絶対的な信用があったため(今は無いけど・・)、寧ろ追い風が吹いていた可能性があります。)ですが、これが一転して、9月は影響が出てきます。 では、9月以降は売上ゼロかというと、、、 TATERU融資改ざん事件発生以降は、アパート建築・販売が全く出来ていないかと言うと、「そうではない。」 なぜなら、8月31日までは通常通り営業をしていたため、銀行も融資を前提としたローン契約を締結していたので、それまでの契約分は9月以降も利益をもたらします。 だから、9月の売上は下落したとしても、それまでの既契約分で売上下落にブレーキがかかります。
決算発表と同時に株価は一旦、軟調になっても、多少の乱高下で終わり、潰れることはないでしょう。 問題は、その次の2019年2月中旬に予定されている2018年度決算発表です。このままズルズルいけば10月~12月の売上は急降下となりますが、その決算発表の前の2018年11月中にはTATERU特別調査委員会は、「調査結果を発表」することが考えらます。10月にはTATERUオーナーへのヒアリングを完了させますので、翌月には何としてでも結果発表したいところでしょう。「とうぜん、再発防止策と共に今後の新生TATERU」について発表を行えば、「銀行に融資のGOサイン」が出てることになり、12月以降は大っぴらにTATERU案件に融資が可能となるかもしれません。 その営業状況、財務状況を発表すれば、 2019年2月中旬の2018年度決算発表は、十分に乗り切れるでしょう。 それまでは、TATERUの株価は、軸となる材料が無いために、「遊びに遊ばれて乱高下する可能性」もありますが、結局は、「潰れることもなく」むしろ、2019年2月中旬の2018年度決算発表で、「爆上げ」する可能性が出てきます。 ひとつ、注目すべきは、「TATERU会員数の伸び」です。 TATERUアパート経営を希望する会員は、2017年6月時点で115,473名でしたが、2018年6月時点では、156,108(35%増加)です。 スルガ銀行問題が発覚して、金融機関の引き締めもキツクなる中で、35%も増加してます。「日本のサラリーマンの不動産投資意欲がどれだけ強いか」を端的に表している数字です。皆んなが「年金問題」を中心としてどれだけ将来を不安に思っているか、その関心の強さと、日本のサラリーマンが不動産投資を本格的に受け入れ始めているということを表す数字です。 そういう「TATERU会員」を9~11月までの間にずーっと、ストックしていた場合は、11月以降に「GOサイン」が出れば、そのストック分が2019年以降の売上を押し上げる可能性があります。 (株式投資をしている投資家さんならわかると思いますが、「本当に株価がどうなるかは、それは分からないです。まして、来年のことなんて。」と言うことは忘れないでください。うさ丸は相場師ではないので笑。) つまり、うさ丸の予想としては、 「TATERUは、今はどうなるか全く分からないように見えるが、結局は、潰れない」に一票です。 ■注意すべきこと!! ただし、注意すべきことは、たくさんあります。 融資資料改ざん、頭金の貸付、レントロール偽装などの行為がTATERUにあったことが調査結果で明らかにされるでしょう。うさ丸も不動産投資をしています。不動産会社で仕事もしてます。そういうことは、TATERUだけではなく、不動産業界の一部の企業では、当たり前に横行しています。だから、それがTATERU社内でどの程度あったかも想像できます。 宅建業法違反に問われることが多々出てくるでしょう。その場合は、国土交通省から処罰されます。 ですが、潰れるほどの処分にはならないでしょう。 TATERUのやったことは、致命的なレベルではないです。 ちなみに、、、 直接的な参考になるわけではないですが、、、 まず、スルガ銀行の「重い悪事」に対する「軽~い処分」を見てください! 不動産よりも段違いで厳しい規制で厳格な内部管理態勢が必要な金融機関があれだけの悪さをして、あの軽い処分です。正直、呆れました。
スルガ銀行のホームページでも、「当社に対する行政処分について」という書類で説明しているので、こちら(PDF)をご覧ください。 書類に添付されている<別紙>の「当社が現状把握している内容」を見ると、「シェアハウス及び投資用不動産に係る書類の改ざんへの関与・黙認等」が、レントロール(賃借条件一覧表)の改ざんで131件、自己資金の改ざんが1101件、収入の改ざんが89件、二重契約などが225件。 これで終わりません笑笑。 更に、銀行法違反となる「抱き合わせ販売」(投資用不動産融資の実行時にカードローン、定期預金、保険商品などを抱き合わせ販売していたという)が534件、「銀行代理業違反又はそのそれのある不動産業者」が88社、「創業家ファミリー企業への融資」が488億円、うちファミリー企業から創業家個人への融資総額が69億円、「反社会的勢力」との新規口座開設が46件、反社会的勢力と判明後にカードローンの残高増加を許容した事例が22件との調査結果です。 これが組織ぐるみの悪事というものです。 その結果の処分の内容が、「半年間の新規の投資用不動産融資の停止」だけです。 ここまでの悪事をやっても、生き残れます。 だからと言って、これより罪が軽いTATERUの生き残りが簡単とか、保証されるとかではありませんが、TATERUの罪の本質、不動産業界全体とのバランス、破綻時の影響等を考慮すると、潰れるというのは、無いのではと考えます。   明後日くらいには、第5弾のブログをアップします。 あ、それと、最後まで読んで頂き、ありがとうございます。 良かったら、新しい投稿があるときに通知する「メール購読」をおススメします。記事上段のメールアドレス入力バーから登録をお願いします! では、皆さんまたねー!不動産業界に明るい未来をーー!!

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